Comment obtenir une mise de fonds?
Les différentes stratégies!
La mise de fonds est une partie importante de votre demande hypothécaire. Pour avoir accès aux meilleurs taux il est nécessaire d’avoir au moins une petite mise de fonds.
[NOTE : Si vous n’avez pas de mise de fonds, et que votre choix se limite entre louer un appartement ou acheter une propriété, je vous invite à lire un autre article que j’ai écrit sur la stratégie Achat « sans mise de fonds»]
Quels sont les moyens d’obtenir une mise de fonds? La mise de fonds peut provenir de plusieurs sources, certaines sont évidentes et d’autres ont été découvertes sur plusieurs années d’expérience comme expert en hypothèque.
Il reste qu’il y a trois catégories de mise de fonds, celle qui : provient de ses avoirs propres provient d’un don de la famille provient d’une autre personne/façon Mise de fonds qui provient de ses avoirs propres Les mises de fonds qui proviennent de vos avoirs propres sont les plus courantes. Ceci implique que la mise de fonds vient des avoirs des personnes qui font la demande hypothécaire et donc les personnes qui apparaîtront sur les titres de propriété seront les mêmes.
Épargne personnelle : Peut comprendre l’argent liquide dans vos comptes de banque, vos investissements (non-RÉER), et même certaines fois des comptes de banque d’une compagnie qui vous appartient.
RÉER : Il est possible avec le programme de RAP, que le gouvernement Canadien à instauré en 1990, d’utiliser ses RÉER comme mise de fonds pour l’achat d’une maison. Il est important de bien connaître les règlements du programme RAP pour être certain d’y être admissible.
Valeur de rachat sur une assurance-vie : Certains contrats d’assurance vie ont une composante d’épargne avec l’assurance. Il est possible d’emprunter un montant sur la valeur de rachat de votre assurance-vie et de l’utiliser comme mise de fonds sur une propriété.
Refinancement : Il est possible de refinancer une propriété que vous avez déjà pour établir une mise de fonds sur un nouvel achat. La mise de fonds qui provient d’un refinancement n’est pas considérée comme un emprunt vu que vous retirez l’actif que vous avez dans votre propriété.
Garantie en collatéral : C’est un peu plus compliqué mais dans certaine situation il est possible de mettre l’équité d’une autre propriété (hypothéquée ou non) comme garantie sur l’achat d’une autre propriété. C’est en fait une mise de fonds avec une garantie en collatérale sur une autre propriété qui vous appartient. La grande majorité des prêteurs demande à ce que la mise de fonds soit en votre possession depuis au moins 90 jours. C’est une des méthodes qu’ils utilisent pour remplir les conditions imposées par le gouvernement pour empêcher le blanchiment d’argent.
Tout ça pour dire que si vous avez votre mise de fonds en argent comptant (sous le matelas), vous risquez que le prêteur ne soit pas confortable avec votre mise de fonds.
Mise de fonds qui provient d’un don. C’est fréquent de voir quelqu’un qui reçoit un don comme mise de fonds. Pourvu que le don provienne d’un membre de la famille (conjoint, enfant, parent, frère, sœur, grand parent et certaines fois oncle et tante.)
Les prêteurs demandent que le don soit accompagné d’une lettre de don [exemple d’une lettre de don] de la personne qui donne l’argent. La lettre explique que le don n’est pas, en fait, un emprunt.
Lors de la demande hypothécaire, il faudra démontrer (dans la plupart des cas) que l’argent qui provient d’un don a été déposé dans le compte de banque de la personne qui achète la propriété.
Mise de fonds qui provient d’une autre personne/façon. Une mise de fonds qui provient d’une autre source que les avoirs personnels et le don est assez rare mais il y a plusieurs possibilité.
Dons de la banque : C’est en fait une hypothèque sans mise de fonds car c’est la banque qui vous donne le 5% (ou moins) pour la mise de fonds. C’est certain que la banque a tout calculé et que le taux un peu plus élevé remboursera le don qu’ils vous ont fait avant la fin du terme.
Emprunt : Certains produits qui sont assurés par la SCHL permettent que la mise de fonds provienne d’un emprunt. C’est rare comme situation.
Emprunt RÉER suivi d’un RAP : Cette stratégie permet d’avoir une petite mise de fonds même si vous n’avez pas encore de RÉER dans vos actifs. Il suffit d’avoir un emprunt RÉER pendant 90 jours, qui est par la suite remboursé par le RAP. La nouvelle cotisation RÉER vous permettra d’avoir un retour d’impôt plus élevé qui pourra être utilisé comme mise de fonds. Cette stratégie fonctionne pour ceux qui débutent l’emprunt RÉER avant la fin du mois de février, ont entamé les démarches pour acheter une propriété et qui prévoient d'acheter une maison à la fin du printemps ou au début de l’été ou plus tard. Je vous encourage fortement à contacter une personne qui se spécialise dans les emprunts RÉER[1].
Il y a certains professionnels qui se spécialisent presque uniquement dans les emprunts RÉER-RAP, ils en font des centaines par année et ont des relations avec des institutions financières qui ont des produits spécifiques qui sont conçus pour cette stratégie. Il nous fera plaisir de vous référer à de telles personne Balance de prix de vente : Durant les dernières années le marché immobilier était tellement en faveur des vendeurs et les propriétés se vendaient si vite que les mises de fonds par balance de prix de vente étaient presque inexistantes. Une balance de prix de vente est un prêt du vendeur à l’acheteur pour un certain montant qui est garanti par une deuxième hypothèque. La plupart des banques acceptent qu’une partie de la mise de fonds provienne d’une balance de prix de vente
CONCLUSION : La mise de fonds est une des conditions les plus importantes du prêteur pour les prêts hypothécaires. Il existe plusieurs stratégies pour obtenir la mise de fonds minimale pour votre hypothèque. Cela nous fait plaisir de vous aider à planifier votre mise de fonds pour votre prochain achat.
